海南省的住宅專項維修資金使用率低，有的市縣使用率為零，物業(yè)管理短板突出。小區(qū)物業(yè)管理頻頻被差評，業(yè)主很受傷，物業(yè)管理方也覺得委屈。

 小區(qū)物業(yè)管理為何陷入怪圈

  去年年底，省人大常委會調(diào)研組對業(yè)主的調(diào)查問卷統(tǒng)計結(jié)果顯示：對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)滿意的僅占25%，認為小區(qū)物業(yè)管理不到位的占61%，認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提高服務(wù)管理質(zhì)量的占80%。

  而調(diào)研組的調(diào)查結(jié)果也指出，我省的住宅專項維修資金使用率低，有的市縣使用率為零，物業(yè)管理短板突出。小區(qū)物業(yè)管理頻頻被差評，業(yè)主很受傷，物業(yè)管理方也覺得委屈。近日，記者走訪海南部分物業(yè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)狀依然存在。

 物業(yè)收支不透明業(yè)主物業(yè)關(guān)系難和諧

  物業(yè)從來不公布收支明細，還要提高物業(yè)費，不知錢都花到哪里了。這是很多小區(qū)業(yè)主的共同心聲。

  今年4月，?？诤５閸u五東路某小區(qū)業(yè)主抱怨物業(yè)漲價。好多公共設(shè)施都沒有修理好，甚至路燈都不能全亮，還要漲價，都不知物業(yè)費拿來做什么了。小區(qū)業(yè)主王女士說。

  而對此，該小區(qū)物業(yè)負責人肖先生也給出了解釋，小區(qū)物業(yè)費是2007定的，是1.6元/平方米，這么多年沒有漲過，隨著近年來小區(qū)維修項目增多、電梯檢修費用增加、人工成本見漲、小區(qū)入住率不高等原因，收取的日常維護費已經(jīng)遠遠不能滿足日常需要，物業(yè)公司也面臨著虧損的窘境。

  以收取電費為例，由于我省的大多小區(qū)不能抄表入戶，電費均由物業(yè)代收，沒有業(yè)委會的小區(qū)往往認為物業(yè)收取的電費高于物價局定價是在賺取差價，而成立業(yè)委會，并由業(yè)委會代為管理電費一年的仙桃花園小區(qū)，居民則了解到0.87元的電費，并不是因為物業(yè)要賺取差價，而是公攤電費所致。

  如果小區(qū)物業(yè)可以將電費支出以及所有的物業(yè)支出都公開透明化，也會減少很多物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

  ?？谝患叶壩飿I(yè)公司經(jīng)理說，正是因為物業(yè)費標準的制定不公開透明，直接造成物業(yè)費收取困難，許多業(yè)主認為物業(yè)收費已經(jīng)完全足夠開支了，甚至認為物業(yè)賺了;另一方面，物業(yè)入不敷出，甚至私自上漲相關(guān)費用，沒有與業(yè)主進行任何溝通。這都是矛盾產(chǎn)生的一個重要原因。

 維修資金難動用大項目維修難引不滿

  近日，記者在走訪一些小區(qū)物業(yè)發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)物業(yè)表示難以申請使用專項維修資金，這讓小區(qū)的很多大件維修難以進行，致使小區(qū)業(yè)主不滿。

  住宅專項維修資金使用難一直飽受詬病。省人大常委會相關(guān)調(diào)研組調(diào)研分析同時顯示，海南候鳥型小區(qū)較多，要使用專項維修資金，需符合兩個2/3規(guī)定，即戶數(shù)超過小區(qū)2/3，房屋面積超過2/3的用戶同意，而在實際操作中，由于候鳥居多，這項規(guī)定難以落實。

  今年8月4日，?？跒I海大道某小區(qū)的跌落式開關(guān)被燒毀，導致全小區(qū)斷電。物業(yè)公司向供電部門報備之后，被告知需自己進行維修，物業(yè)公司找到指定維修部門之后，維修報價為2.5萬元，但是為了盡快恢復小區(qū)供電，物業(yè)部門只得盡快維修開關(guān)。

  想申請專項維修資金根本不可能達到三分之二業(yè)主的同意，因為小區(qū)入住率根本不到50%。小區(qū)物業(yè)負責人表示。

  而位于濱江路的天上人間小區(qū)有2000多住戶，實際入住也有800多戶，2006年一期交房，到目前，很多專項維修需要近百萬元的資金，卻也因無法達到兩個2/3規(guī)定標準而無法申請使用。無法進行大項公共設(shè)施的維護，導致很多入住業(yè)主不滿意。

  大多數(shù)住宅小區(qū)沒有業(yè)主委員會，無法召開業(yè)主大會動用專項維修資金;審批程序時間長，使用項目不夠明確等多重原因，導致大部分住宅專項維修資金無法使用，影響了住宅小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、公共部位的維修、更新和改造，造成安全隱患。海南省物業(yè)管理協(xié)會秘書長張啟云說。

成立業(yè)委會門檻高小區(qū)入住率低是難點

  省人大常委會的調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，有關(guān)部門對物業(yè)管理工作重視不夠，業(yè)主委員會成立難。目前全省推行物業(yè)管理的2800多個住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有600多個，而業(yè)委會在有效期的僅有幾十個。

  海口市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會有關(guān)負責人表示，小區(qū)業(yè)主委員會與小區(qū)物管是一種溝通協(xié)調(diào)的關(guān)系，但由于小區(qū)缺少業(yè)委會這一中介溝通協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，業(yè)主與物管對話的平臺缺失，導致溝通不暢，最終演變成了一種對抗。

  在很多人的認識中，似乎成立業(yè)主委員會成為解決物業(yè)管理問題的重要途徑。實際上，成立業(yè)委會并沒有想象中的容易。

  據(jù)相關(guān)報告指出，海南省成立業(yè)主委員會的小區(qū)多為早期開發(fā)項目，規(guī)模小，本地居民占多數(shù)，而未成立業(yè)主委員會的小區(qū)多為候鳥型小區(qū)，入住率低影響了業(yè)委會的成立。

  業(yè)委會不僅成立難，其運行同樣困難重重。海南省人大常委會調(diào)研報告指出，從目前已成立的業(yè)委會運行情況來看，有相當一部分業(yè)委會未按規(guī)定履行職責，存在運行不規(guī)范、不作為，甚至亂作為的現(xiàn)象。

  張啟云說，很多業(yè)委會的成立基本都是被逼出來的，往往是一事一維權(quán)，業(yè)委會的責權(quán)關(guān)系不明確，沒有長期性和遠瞻性，當主要矛盾消失后業(yè)委會也跟著慢慢消失，后繼無人。即使業(yè)委會沒有消失，往往也是惰于履職，形同虛設(shè)，長期處于癱瘓或半癱瘓狀態(tài)，甚至有很多業(yè)委會任期屆滿后，未能及時改選備案，最終失效解散。

  業(yè)委會是一個非專職化、非工薪化的松散自治組織，委員都是由一些熱心業(yè)主拼湊起來的雜牌軍，很難真正懂得相關(guān)法律知識，以及物業(yè)管理背后的問題所在。

  ?？谑凶〗ň治飿I(yè)管理處相關(guān)負責人表示，很多業(yè)委會甚至只會行使一種權(quán)利，即解聘物業(yè)公司，這無疑加劇了業(yè)主與物業(yè)的矛盾。