前言

小區(qū)綠化不達(dá)標(biāo)、環(huán)境臟亂差、房屋漏水嚴(yán)重、家中進(jìn)盜賊……不少業(yè)主在談到拒繳、甚至拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，往往振振有詞。而且在昨天，我們也報(bào)道了南坪變維大廈部分業(yè)主因物管費(fèi)上調(diào)而拒繳物管費(fèi)一事，引發(fā)了眾多讀者對(duì)“物管費(fèi)”的關(guān)注。

 

 

 

但是，物管費(fèi)能說不繳就不繳嗎？不管你有什么理由，如果采用的方式不當(dāng)，反而會(huì)給自己增添很多麻煩。市國土房管局日前表示，物管費(fèi)將與征信系統(tǒng)掛鉤，早在2015年9月，此項(xiàng)規(guī)定就已在永川區(qū)開始試點(diǎn)，對(duì)惡意欠繳物管費(fèi)的業(yè)主，暫停辦理房產(chǎn)交易審批，同時(shí)納入銀行個(gè)人誠信系統(tǒng)。未來，這一政策將在全市范圍內(nèi)有序啟動(dòng)和推進(jìn)。

永川試點(diǎn)

惡意拖欠物管費(fèi)將納入信用管理

 

 

記者在永川區(qū)人民政府網(wǎng)上看到，重慶市永川區(qū)人民政府已于2015年9月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的通知》，《通知》第九項(xiàng)明確規(guī)定了要建立欠繳物業(yè)費(fèi)追繳制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的管理。即惡意拖欠物管費(fèi)會(huì)被計(jì)入銀行征信黑名單。

這一新政在實(shí)施過程中，主要體現(xiàn)在“惡意”二字。若有業(yè)主延誤了繳納物管費(fèi)或公攤水電費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)將通過上門催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促限期繳納；若還有逾期不繳納的，則判斷為“惡意拖欠物管費(fèi)”，物業(yè)將提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，經(jīng)司法判決或者仲裁裁決后仍不履行繳納物管費(fèi)的，中國人民銀行永川支行便將經(jīng)各級(jí)人民法院判決生效、認(rèn)定業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的事實(shí)納入銀行個(gè)人誠信系統(tǒng)，從而影響業(yè)主的個(gè)人征信。

永川區(qū)國土房管局工作人員表示，該制度的實(shí)施，能有效促進(jìn)業(yè)主依法繳納物業(yè)費(fèi)，避免再出現(xiàn)業(yè)主因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題等原因惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的情況。同時(shí)，從單向?qū)ξ飿I(yè)企業(yè)考核變?yōu)殡p向制約，督促業(yè)主享受權(quán)利的同時(shí)，也依法履行義務(wù)。“雖然永川區(qū)因物業(yè)費(fèi)糾紛的案件達(dá)百起，但目前還沒人進(jìn)信用黑名單。”

業(yè)主心態(tài)

新政策不能只約束業(yè)主

 

 

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不繳物管費(fèi)的主要原因，一是業(yè)主把與開發(fā)商有關(guān)的歷史遺留問題遷怒至物管，如房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等；二是業(yè)主對(duì)物管服務(wù)不滿意，如保安、保潔等服務(wù)上有瑕疵。市國土房管局工作人員稱，第一種情況應(yīng)該是業(yè)主與開發(fā)商之間協(xié)商解決，第二種情況可通過司法判決。

家住江北區(qū)海語江山的業(yè)主劉紅女士已欠物管費(fèi)有一年時(shí)間，她坦言：“我對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿，為何要給物管費(fèi)？”劉女士說，“2015年她家里的窗戶壞了，多次跟物管溝通可是至今都沒有人上門維修。不僅如此，小區(qū)的電梯隔三差五的壞，物管不僅不維修，還把所有業(yè)主的信息張貼在公布欄里要求業(yè)主自己出錢維修。”劉女士表示對(duì)于這樣的物管根本沒權(quán)利收取物管。

“新政策只是對(duì)業(yè)主有約束，那么對(duì)物管呢？”沙坪壩金沙時(shí)代的李偉先生對(duì)正在永川試點(diǎn)的新政有些抵觸，“其實(shí)只要物管的服務(wù)做得好，多為業(yè)主做實(shí)事，是沒有人會(huì)拖欠物管費(fèi)的。不過，也有少數(shù)人是因?yàn)闆]有住家，我家隔壁的房子目前還沒人入住的清水房，估計(jì)業(yè)主是為了投資而買的。他們家的物管費(fèi)都拖欠了一兩年了吧。”

律師提醒

業(yè)主不得拒繳物管費(fèi)

 

 

了解了劉紅女士和張偉先生的觀點(diǎn)后，重慶合縱律師事務(wù)所律師安寧表示：“他們的想法是不對(duì)的。”按照物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主不得以沒有在家，房屋空置、沒有享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物管費(fèi)。但若多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，可通過業(yè)委會(huì)終止與物管公司的合同，再通過招投標(biāo)的方式，引進(jìn)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另外，雖然業(yè)主不能直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張解除合同，但也可以向法院提起訴訟，行使其他救濟(jì)權(quán)利。

當(dāng)繳納物管費(fèi)和信用掛鉤，越來越多的人開始關(guān)注出租房和新購二手房是否存在欠繳物管費(fèi)問題，以免因疏失而帶來信用問題。對(duì)此，安寧表示：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因此，業(yè)主不得以房屋已經(jīng)出租且約定由承租人支付為由拒絕支付物管費(fèi)。”簡(jiǎn)而言之，就是惡意欠繳物管費(fèi)要算在業(yè)主頭上，安寧建議業(yè)主最好收取部分定金，或者由業(yè)主代繳。另外，市民在購買二手房時(shí)，簽約時(shí)要明確物管費(fèi)的繳納時(shí)限，過戶后及時(shí)到物管部門更名，了解原業(yè)主繳費(fèi)情況，建議在未完清物管登記更名前，保留部分房款待付。

專家觀點(diǎn)

新政增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)

 

 

“惡意拖欠物管費(fèi)和征信掛鉤是一個(gè)不錯(cuò)的方案，其實(shí)很多人以物管服務(wù)不到位或者其他各種原因不繳物管費(fèi)是不合理的。”中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存坦言，在當(dāng)今社會(huì)“老賴”越來越多，他們以各種理由拒繳物管費(fèi)或者能不繳就不繳。如果人人都這種心態(tài)的話，物業(yè)公司沒有足夠的資金去雇傭物管人員只能精簡(jiǎn)裁員，這樣將造成一個(gè)惡性循環(huán)使得小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量相對(duì)下降，最終受到到影響的將是業(yè)主自己。

陳寶存還表示，新政策的出臺(tái)，可以增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的意識(shí)，使之逐步轉(zhuǎn)變觀念。此外，還應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化指針體系及物業(yè)服務(wù)效力標(biāo)準(zhǔn)。相信，隨著市場(chǎng)的不斷成熟，市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，加上業(yè)主意識(shí)的增強(qiáng)，物管費(fèi)收取難的問題將會(huì)得到逐步解決。”