【小區(qū)物管】小區(qū)物業(yè)，你憑啥收我物業(yè)費？
小區(qū)物業(yè)，你憑啥收我物業(yè)費？
業(yè)主A：我覺得我沒有和物業(yè)公司簽合同，這個物業(yè)公司不是我聘請的，憑什么收我物業(yè)費？
法官：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。根據(jù)該司法解釋，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，SO，你必須履行作為合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)啦。再想想，你也是物業(yè)服務(wù)的承受者啊，交納費用難道不對嗎？
業(yè)主B：我不住在這個小區(qū)里，房子一直空置，沒有享受物業(yè)服務(wù)，憑什么收我物業(yè)費？
法官：首先，請你翻閱《前期物業(yè)服務(wù)合同》，看看雙方是否已就房屋空置期間的物業(yè)費進(jìn)行了約定，如果約定，請按約定履行物業(yè)服務(wù)費交納義務(wù)；其次，如果雙方?jīng)]有約定，根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十五條、《南京市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第十五條第二款的規(guī)定，業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)性六個月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)書面?zhèn)浒?，按?guī)定或約定公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納空置物業(yè)管理費。所以，空置的房屋也是要交納物業(yè)服務(wù)費的，不過交費的標(biāo)準(zhǔn)是七折，記住是七折哦！
業(yè)主C：我的房子一直是出租給別人住的，我們約定好由承租人交錢，憑什么收我物業(yè)費？
法官：根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。所以，作為業(yè)主的你也是要承擔(dān)交納責(zé)任的哦。當(dāng)然，如果你和承租人在房屋租賃合同中約定，由承租方承擔(dān)租賃期間的物業(yè)服務(wù)費用，你也可以在承擔(dān)交納責(zé)任后，依法向承租戶追償。如果承租戶拒絕按約履行，你也可以來法院哦。
業(yè)主D：我家電動車一年半以前被偷了，物業(yè)還沒有給我說法，憑什么收我物業(yè)費？
法官：首先，業(yè)主財物受損的情況下，存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十二條之規(guī)定，受損害的當(dāng)事人享有選擇權(quán)，可以請求侵害人承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。故業(yè)主首先應(yīng)當(dāng)明確請求權(quán)基礎(chǔ)。其次，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行安保義務(wù)為由要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，如主張構(gòu)成獨立訴請，則法院一般不予支持其抵扣物業(yè)服務(wù)費的抗辯主張。在業(yè)主提出反訴，且符合合并審理的條件下，由法院合并審理。需要強(qiáng)調(diào)的是，出現(xiàn)上述情形，請一定要注意收集財物損毀證據(jù)，并積極主張權(quán)利，一味拒絕交納物業(yè)費用，并不利于自身合法權(quán)利的維護(hù)！
業(yè)主E：我家房子質(zhì)量問題太嚴(yán)重，從收房開始室內(nèi)就漏水。一到梅雨季節(jié)，外面下大雨，屋內(nèi)下小雨，物業(yè)還沒幫我修好，憑什么收我物業(yè)費？
法官：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)來源，主要源自于物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則、行業(yè)規(guī)范、相關(guān)法律法規(guī)，除此之外則不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)范圍。因此，出現(xiàn)上述情形時，需首先明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)房屋質(zhì)量的維修義務(wù)。如物業(yè)服務(wù)合同有相關(guān)約定或物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出承諾等，則應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行相應(yīng)的維修義務(wù)，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行義務(wù)或未完全履行義務(wù)的情形下，業(yè)主可要求其承擔(dān)違約責(zé)任。但如果相應(yīng)的房屋質(zhì)量維修義務(wù)屬于開發(fā)企業(yè)，則業(yè)主以此拒交物業(yè)服務(wù)費的抗辯，無法得到法院支持。因此，業(yè)主在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的時候，必須了解的第一個問題就是維修義務(wù)的承擔(dān)主體，切記！切記！
業(yè)主F：隔壁老王把破舊家當(dāng)堆得滿樓道，路都走不了，物業(yè)不給我解決，憑什么收我物業(yè)費？
法官：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。作為小區(qū)業(yè)主，有義務(wù)遵守管理規(guī)約，不得妨害他人的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有對業(yè)主行使服務(wù)管理的權(quán)利。但物業(yè)公司僅有管理的權(quán)利，并沒有強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)對相應(yīng)行為進(jìn)行了制止，但業(yè)主仍然拒絕糾正錯誤行為，其他業(yè)主以此抗辯拒交物業(yè)服務(wù)費，法院一般不予支持。權(quán)利受損的業(yè)主可基于相鄰關(guān)系主張相應(yīng)的權(quán)利。
業(yè)主G：什么？2013年7月到2017年7月的物業(yè)費？法官，2015年7月以前的那部分早過訴訟時效了，好吧？憑什么收我物業(yè)費？
法官：親，你知道訴訟時效，想必是認(rèn)真學(xué)習(xí)過法律常識的，但你只知其一，未知其二，讓棲小法來為你進(jìn)一步普法。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。由于給付物業(yè)服務(wù)費用系一持續(xù)的履行過程，物業(yè)服務(wù)人要求業(yè)主給付物業(yè)服務(wù)費用的訴訟時效期間，應(yīng)從最后一期物業(yè)服務(wù)費用的履行期限屆滿之日起計算。對此，江蘇省高級人民法院在《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題的意見》中也給予了明確規(guī)定。SO，不是說兩年前的物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就無權(quán)主張，而是要看雙方約定的最后一期物業(yè)服務(wù)費的交納時間哦，從這個時間點才開始起算訴訟時效。
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