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成都出臺(tái)使用房屋專項(xiàng)維修金新規(guī) 業(yè)主可發(fā)郵件行使表決權(quán)

發(fā)布2011-8-9
來源成都商報(bào)
作者趙素冰
瀏覽量1974

 

現(xiàn)狀

  相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,2004年到現(xiàn)在,全市共使用維修資金1.52億元,雖然從利用率上來說,成都已經(jīng)算相對(duì)較高的,在全國排在第四,但使用難的情況確實(shí)存在。

  破解

  -綠色通道最快24小時(shí)到賬

  《意見》要求所有小區(qū)都制定維修資金緊急使用預(yù)案。啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案以后,維修資金最快24小時(shí)能到賬。

 -短信郵件網(wǎng)站業(yè)主投票不再難

  以前,因?yàn)闃I(yè)主不在家等原因,造成表決難,現(xiàn)在可以通過短信、電子郵件等方式輕松解決。年內(nèi),房管局還將推出網(wǎng)上投票系統(tǒng),市民可在網(wǎng)上投票表決。

  -全國率先建維修資金備用金制度

  成都開全國先河建立“專項(xiàng)維修資金備用金制度”。下月起,住房小修小補(bǔ),業(yè)委會(huì)就能使用“維修備用金”來解決了。

  -分單元表決不用小區(qū)全體業(yè)主了

  《意見》明確,對(duì)于維修資金的表決,同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的,可以根據(jù)維修資金列支范圍以幢、單元為單位組織其全體業(yè)主進(jìn)行表決。

  下個(gè)月起,維修資金的使用可以以幢、單元為單位組織業(yè)主進(jìn)行表決;業(yè)主可以通過短信等方式來投票決定是否使用維修資金;緊急情況下使用維修資金,最快24小時(shí)就能到賬……

  成都商報(bào)記者昨日從市城鄉(xiāng)房管局獲悉,《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步做好房屋專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管工作的意見》(以下簡稱《意見》)日前出臺(tái),并將于9月1日正式執(zhí)行。針對(duì)維修資金使用難的問題,《意見》強(qiáng)化了維修資金監(jiān)管部門的職責(zé),明確了小區(qū)要建維修資金的緊急使用預(yù)案,業(yè)主表決投票方式要“多元化”、小區(qū)要有專項(xiàng)維修資金備用金等新舉措。

  7年用了1.52億元

  維修資金使用難的情況確實(shí)存在

  維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”,是在政府倡導(dǎo)下建立的、帶儲(chǔ)蓄性質(zhì)的專用資金,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。根據(jù)《成都市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》,商品房(含經(jīng)濟(jì)適用房)帶電梯的按每平方米建筑面積成本的2.5%計(jì)算,不帶電梯的按每平方米建筑面積成本的2%計(jì)算。

  小區(qū)電梯壞了、樓梯過道地板有問題……要維修小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施,都能用上這筆錢。但要使用維修資金,必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。“這是國家規(guī)定的使用維修資金的硬性要求。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這在客觀上降低了資金的使用效率。從2004年到現(xiàn)在,全市共使用維修資金1.52億元,雖然從利用率上來說,成都已經(jīng)算相對(duì)較高的,在全國排在第四,但使用難的情況確實(shí)存在。據(jù)了解,7年來,只有2008年和2009年使用相對(duì)集中,每年都超過3000萬元,“這是因?yàn)榈卣鹬缶S修需求增加”,但去年維修資金的使用額度又降到了2800萬元左右。

  相關(guān)負(fù)責(zé)人分析,使用難主要集中在四個(gè)方面:主體不明確,造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)之前相互推諉;使用方案制定不規(guī)范,導(dǎo)致方案重復(fù)修改,降低使用效率;需要征求意見的業(yè)主數(shù)量大、表決方式單一,而導(dǎo)致業(yè)主決策難,這也是使用難的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時(shí),維修資金也缺乏緊急情況下的應(yīng)急處理機(jī)制。針對(duì)這些情況,房管局出臺(tái)《意見》,一一破解維修資金的使用難題。

小區(qū)制定維修資金緊急使用預(yù)案

  綠色通道最快24小時(shí)到賬

  出現(xiàn)緊急情況,如何保障維修資金能夠盡快到賬投入使用?!兑庖姟芬笏行^(qū)都制定維修資金緊急使用預(yù)案。

  “維修資金緊急使用預(yù)案”是指建筑區(qū)劃內(nèi)出現(xiàn)危及業(yè)主、使用人生命財(cái)產(chǎn)安全或由于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不能正常使用給業(yè)主、使用人正常生產(chǎn)生活秩序造成嚴(yán)重影響時(shí),采取應(yīng)急措施緊急實(shí)施維修除險(xiǎn)而制定的維修工程資金使用處置方案。預(yù)案中要包含維修資金緊急使用的情形;維修工程實(shí)施主體;維修工程所涉及其他單位的選擇方式;維修工程安全管理責(zé)任;竣工驗(yàn)收的責(zé)任主體和方式等5大類情況?!兑庖姟访鞔_,實(shí)施物業(yè)管理的建筑區(qū)劃,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定預(yù)案;未實(shí)施物業(yè)管理的,可由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主或社區(qū)代為組織制定,為保障維修資金使用的公平性,應(yīng)急預(yù)案必須通過該建筑區(qū)劃“雙三分之二”業(yè)主表決同意。

  啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案以后,維修資金最快24小時(shí)能到賬?!兑庖姟分忻鞔_,區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)在收到備案申請(qǐng)的2個(gè)工作日內(nèi)提出備案意見。市住房專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理部門根據(jù)區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門的備案意見在24小時(shí)內(nèi)撥付應(yīng)急所需維修資金總額的70%,余額部分在維修竣工驗(yàn)收合格并提交審計(jì)報(bào)告后2個(gè)工作日內(nèi)完成備案,24小時(shí)內(nèi)撥付。

  短信郵件網(wǎng)站都能投票

  業(yè)主投票具體操作不再難

  “以后,我們將推出更多的表決方式,來讓表決環(huán)節(jié)效率更高。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,征求業(yè)主的表決票,一改過去單一的書面簽字的方式,而可以通過多種方式來進(jìn)行。表決票可當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá),并由業(yè)主或者業(yè)主代理人簽收;可按照業(yè)主提供的通訊地址、手機(jī)號(hào)、電子郵箱等發(fā)送;投入業(yè)主位于本建筑區(qū)劃內(nèi)的信報(bào)箱或者專有部分內(nèi)。以前,因?yàn)闃I(yè)主不在家等原因,造成表決難,現(xiàn)在可以通過短信、電子郵件等方式輕松解決。今年年內(nèi),房管局還將推出網(wǎng)上投票系統(tǒng),到時(shí)市民可以在網(wǎng)上投票表決是否啟用維修資金。

  而為了確保投票的真實(shí)有效,如果征求業(yè)主表決票不是采用的直接送達(dá)業(yè)主本人的方式,而是通過短信、郵件等方式告知的話,《意見》中明確,這需要由業(yè)主委員會(huì)或其當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)不少于兩名工作人員簽字證明,并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告送達(dá)情況。而對(duì)于已經(jīng)送達(dá)的表決票,業(yè)主或業(yè)主代理人在規(guī)定期限內(nèi)不反饋意見或者不提出反對(duì)、棄權(quán)意見的,是否視為同意可以在建筑區(qū)劃管理規(guī)約中明確規(guī)定。另外,對(duì)未繳存維修資金的業(yè)主,可在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其表決權(quán)予以約束。“這樣一來,也是解決以前在具體操作中,業(yè)主投票難的問題。”相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說道。

  在豐富表決方式的同時(shí),也將在一定程度上縮小表決范圍?!兑庖姟分忻鞔_,對(duì)于維修資金的表決,同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的,可以根據(jù)維修資金列支范圍以幢、單元為單位組織其全體業(yè)主進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意方可使用維修資金。也就是說,如果只有一個(gè)單元的電梯壞了,可以只是用該單元業(yè)主賬戶上的維修資金,那么就只需要這個(gè)單元的業(yè)主進(jìn)行表決。

  建立維修資金備用金

  小修小補(bǔ)業(yè)委會(huì)可申請(qǐng)使用

  小區(qū)難免有些小修小補(bǔ)的地方,每次也只花幾百上千元,但還是要經(jīng)過業(yè)主不斷投票、向房產(chǎn)部門申請(qǐng)使用、核撥和結(jié)算等流程。下個(gè)月開始,業(yè)委會(huì)就能使用“維修備用金”來解決了。

  《意見》執(zhí)行后,成都開全國先河建立“專項(xiàng)維修資金備用金制度”。維修備用金可由業(yè)主采取自籌方式建立,也可按不高于15%的比例從建筑區(qū)劃開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)繳存的維修資金中列支。小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的小修小補(bǔ),業(yè)委會(huì)可以按照備用金設(shè)立時(shí)約定的使用條件,直接向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)使用備用金。維修備用金的建立應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、??顚S?、備案核銷的原則,明確額度、適用范圍、使用條件和資金補(bǔ)充條件,由業(yè)主委員會(huì)向區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門申報(bào)。

  當(dāng)然,維修備用金并不是想用就用。維修備用金的使用應(yīng)符合三大條件:符合維修備用金設(shè)立時(shí)確定的適用范圍;使用額度不超過設(shè)立的維修備用金上限;符合物業(yè)服務(wù)合同中約定的使用條件等。凡符合維修備用金使用條件的,由業(yè)主委員會(huì)提出使用方案并申請(qǐng)使用,區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門予以備案,不再經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決。成都商報(bào)記者趙素冰

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