法律法規(guī)是企業(yè)從事市場經(jīng)濟(jì)活動的基本準(zhǔn)則，物業(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)的屬性，服務(wù)周期長，服務(wù)內(nèi)容多樣，服務(wù)對象廣泛且具有不特定性，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系更為復(fù)雜，其過程中涉及的法律關(guān)系也更為復(fù)雜多樣。無論是從經(jīng)營管理的角度，還是從

規(guī)避風(fēng)險的角度，提升法律意識、深刻理解并嚴(yán)格按照法律法規(guī)辦事、學(xué)會運(yùn)用法律的武器維護(hù)自身權(quán)益，都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的根本之道。《物權(quán)法》、《合同法》、《民法通則》、《民事訴訟法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《侵權(quán)責(zé)任法》，各類司法解釋與實(shí)施細(xì)則、地方性法規(guī)、行業(yè)涉及的其它法律法規(guī)等都在此列。

提高企業(yè)法律意識，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先要培養(yǎng)和聘用專業(yè)人士，幫助企業(yè)做到了解和熟悉物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)，特別要明白法律法規(guī)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些強(qiáng)制性要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在各類行為中有哪些權(quán)利與相對應(yīng)的義務(wù)，明確物業(yè)管理活動中各主體的法律責(zé)任；其次，通過企業(yè)法制化建設(shè)，理順與政府、物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用者以及相關(guān)職能部門的法律關(guān)系，依法維護(hù)物業(yè)管理各方權(quán)利人的合法權(quán)益，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對象是廣大業(yè)主，要使廣大業(yè)主支持和理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作、正確認(rèn)識物業(yè)服務(wù)企業(yè)與自身的責(zé)權(quán)利關(guān)系，就要肩負(fù)起宣傳相關(guān)法律法規(guī)的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)區(qū)內(nèi)，應(yīng)利用有利條件和機(jī)會，使業(yè)主明確其繳納的物業(yè)理費(fèi)用購買的服務(wù)類型、種類、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等內(nèi)容，使雙方共間按照合約和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定行事，從而規(guī)避業(yè)主方提出的超出物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任范圍或能力范圍的要求，同時避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險。最后，就是在出現(xiàn)訴訟的情況下，最大限度地保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠運(yùn)用法律武器保護(hù)自身的權(quán)益。

合同是市場經(jīng)濟(jì)條件下約定合約雙方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任范圍的最重要依據(jù)。謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險的重要基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時應(yīng)著重注意：在服務(wù)合同中，如果委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限約定不明或承諾過度，會帶來很多不必要的麻煩；本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理整個小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時，也要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別承擔(dān)哪些安傘責(zé)任和義務(wù)；對于違反消防規(guī)定的業(yè)主，對其造成的后果應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任等等，對違約責(zé)任的約定要具有實(shí)用性和可操作性。反之，責(zé)任義務(wù)不能得到明確將留下長久的隱患，實(shí)踐中，服務(wù)期內(nèi)業(yè)主發(fā)生的損失或侵害，幾乎毫無例外都要?dú)w罪到物業(yè)服務(wù)公司沒有履行或沒有正確履行義務(wù)上面。具體到合約內(nèi)容上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對不確定性的風(fēng)險應(yīng)盡量避免使用承諾性的語言，而代之以責(zé)任義務(wù)的清楚描述。

物業(yè)服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須嚴(yán)格按規(guī)定履行自身義務(wù)，毋庸置疑，規(guī)范的物業(yè)服務(wù)對保證物業(yè)的安全有序運(yùn)行意義重大，而在實(shí)踐中，很多物業(yè)風(fēng)險、侵權(quán)責(zé)任的發(fā)生確實(shí)與物業(yè)服務(wù)公司末能良好盡到其責(zé)任有直接或間接的關(guān)系。按合同履行義務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的前提。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)做到的服務(wù)，一定要妥善保留記錄。按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)過程中，物業(yè)服務(wù)公司是否按約定履行了義務(wù)，由物業(yè)服務(wù)公司負(fù)舉證責(zé)任。因此，在實(shí)際訴訟中，如果物業(yè)服務(wù)公司沒有證據(jù)證證明自己履行義務(wù)，法官會認(rèn)定其沒有履行義務(wù)。所以對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，保留記錄和履行義務(wù)同樣重要，例如，如果物業(yè)管理合同約定對車庫進(jìn)行每小時一次的巡視，就要設(shè)計(jì)相應(yīng)的流程，使履行義務(wù)的行為能夠同定下來，將來作為證據(jù)使用。如制定巡視活動記錄表，每巡視一次都要進(jìn)行簽名記錄，或要求巡視人員每次巡視時特意在攝相探頭前經(jīng)過，保證攝相的正面清晰，視頻軟件要能夠同時在圖象上顯示時間，以證明按時履行了義務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)合同約定對所有進(jìn)出小區(qū)的外來人員進(jìn)行登記，就要要求登記人員簽名并將登記記錄妥善保存。

在業(yè)主因盜竊、火災(zāi)等各種無法預(yù)見的事情遭受各種損失后，即使這種損失與物業(yè)服務(wù)沒有直接的聯(lián)系，如果有證據(jù)表明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在明顯的過錯、失責(zé)，那么一旦發(fā)生訴訟，物業(yè)服務(wù)個業(yè)也將面臨承擔(dān)賠償損失的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”第四十七條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)食業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。”以上規(guī)定，是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害法律責(zé)任的原則性規(guī)定，它實(shí)際七是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避法律風(fēng)險的一個“預(yù)警”。

筆者所在公司成立10余年來，管理項(xiàng)目眾多，迄今未發(fā)生服務(wù)項(xiàng)目的法律糾紛、訴訟等。面對風(fēng)險多發(fā)的物業(yè)服務(wù)市場，筆者總結(jié)了幾條經(jīng)驗(yàn)：注重企業(yè)自身商業(yè)信譽(yù)的維護(hù)，同時在市場拓展過程中，重視考查合作對象的規(guī)模、業(yè)績及信譽(yù)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，良好的商業(yè)信譽(yù)是參與市場競爭、建立合作關(guān)系的前提，也是降低市場風(fēng)險的一個有效手段；企業(yè)依法經(jīng)營、依法服務(wù)，并聘請執(zhí)業(yè)律師作為企業(yè)法律顧問從事與法務(wù)相關(guān)的工作，幫助企業(yè)熟悉法律、嚴(yán)格按法律規(guī)則辦事；簽訂合同過程中執(zhí)行嚴(yán)格的評審程序，科學(xué)分析自身履約能力、風(fēng)險等各種因素之后進(jìn)行決策。訂立臺同后，嚴(yán)格按合同約定提供服務(wù)；注重規(guī)章制度、記錄表格的運(yùn)用與管理，在管轄的所有項(xiàng)目執(zhí)行統(tǒng)一的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理標(biāo)準(zhǔn)，確保服務(wù)流程、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，服務(wù)記錄完整可信，有據(jù)可查。